Bij de aankoop van een woning krijg je vaak te maken met overdrachtsbelasting. Deze belasting wordt berekend over de waarde van de woning en het tarief hangt af van het type woning en de situatie.
Als de koopsom niet gelijk is aan de taxatiewaarde kan dit discussie opleveren voor de overdrachtsbelasting. Dit heeft ook invloed op het recht op een vrijstelling van overdrachtsbelasting.
Een recente uitspraak van Gerechtshof Den Haag schept meer duidelijkheid over welke waarde leidend is voor de overdrachtsbelasting.
Wat is overdrachtsbelasting?
Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt bij de aankoop van onroerend goed, zoals een woning of een bedrijfspand. Het tarief is meestal 2% voor woningen en 10,4% voor andere onroerende zaken. In sommige gevallen, bijvoorbeeld bij de aankoop van een eerste woning, kun je een vrijstelling krijgen.
Koopsom als basis voor de waarde
Meestal is de koopsom die je met de verkoper afspreekt de basis voor de overdrachtsbelasting. Dit geldt wanneer de verkoop tussen onafhankelijke partijen plaatsvindt, dus geen familie of andere bijzondere relaties. De Belastingdienst gaat ervan uit dat de afgesproken prijs de werkelijke marktwaarde van het pand is.
Als de taxatiewaarde van de woning hoger is dan de koopsom, dan geldt de taxatiewaarde als basis voor de berekening van de overdrachtsbelasting.
Vrijstelling overdrachtsbelasting
Ben je tussen de 18 en 35 jaar, dan kun je onder voorwaarden gebruik maken van een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. De waarde van de woning mag maximaal € 510.000 (bedrag 2024) zijn. De waarde van de woning bepaalt dus of je in aanmerking komt voor een vrijstelling.
Wanneer is een taxatierapport nodig?
Als de verkoop plaatsvindt tussen familieleden of andere niet-onafhankelijke partijen, kan de koopsom lager zijn dan de werkelijke waarde van het pand. Dit komt bijvoorbeeld voor bij snelle verkoop van de woning of verkoop onder bijzondere omstandigheden.
In dat geval kan de Belastingdienst de waarde herzien en vragen om een taxatierapport. Een onafhankelijke taxateur stelt dan de werkelijke waarde van het pand vast. Deze waarde is dan de basis voor de berekening van de overdrachtsbelasting.
De rol van de notaris
De notaris speelt een belangrijke rol bij de overdrachtsbelasting. Hij of zij zorgt voor juiste toepassing van het belastingtarief of een eventuele vrijstelling. De notaris controleert ook de waarde in de akte van levering. Bij twijfel vraagt de notaris een taxatierapport op.
Uitspraak Gerechtshof
Het Gerechtshof Den Haag deed uitspraak in de zaak waar de koopsom van de woning lager is dan de taxatiewaarde voor de financiering. De notaris had daarom de hogere taxatiewaarde aangehouden. Daarmee kwam de waarde van de woning boven het maximum van de startersvrijstelling uit en was 2% overdrachtsbelasting verschuldigd. De vraag is welke waarde geldt voor de overdrachtsbelasting en of de startersvrijstelling van toepassing is.
Het Hof oordeelt dat de koopsom gelijk is aan de werkelijke waarde, omdat de koop tussen onafhankelijke partijen is gesloten. De basis voor de overdrachtsbelasting gaat omlaag en door toepassing van de startersvrijstelling is er geen overdrachtsbelasting te betalen.
Aandachtspunten bij overdrachtsbelasting en vrijstellingen
Bij de financiering van een woning is vaak een taxatie nodig. De getaxeerde waarde kan hoger zijn dan de koopsom. Dit is goed voor de financiering, maar het betekent wel dat de basis voor de overdrachtsbelasting hoger is.
De waarde van een woning is dus bepalend voor de berekening van de overdrachtsbelasting en heeft invloed op de vraag of je in aanmerking komt voor een vrijstelling.
Het is belangrijk dat de koopsom en de marktwaarde overeenkomen. Bijvoorbeeld:
- Als je een woning koopt voor jezelf
- Als je een woning tussen familieleden overdraagt
- Voor toepassing van een belastingvoordeel (vrijstelling) bij de aankoop van je eerste woning
Bij twijfel over de koopsom of bij een afwijkende koopsom is het verstandig om een taxatie uit te laten voeren. Dit voorkomt problemen met de overdrachtsbelasting.
Heb je vragen over de overdrachtsbelasting, taxaties of vrijstellingen? Neem dan contact met ons op. Wij helpen je graag om jouw situatie te optimaliseren.
Terug
