De afgelopen jaren is er steeds meer aandacht gekomen voor de bescherming van huurders van woonruimte. Een belangrijk aspect hiervan is de geldigheid van huurprijswijzigingsbedingen in geliberaliseerde huurovereenkomsten.
Deze bedingen bepalen vaak dat de huurprijs jaarlijks kan worden aangepast, bijvoorbeeld op basis van de consumentenprijsindex (CPI), plus een extra opslag. Aan de Hoge Raad werd de vraag ter beantwoording voorgelegd of een huurprijswijzigingsbeding een oneerlijk beding is in de zin van de Europese consumentenrichtlijn (93/13/EEG). De Hoge Raad heeft zich over deze vraag uitgelaten.
Een huurprijswijzigingsbeding kan bijvoorbeeld luiden: “De huurprijs wordt jaarlijks aangepast op basis van de door het CBS bepaalde consumentenprijsindex (CPI) plus een additionele door verhuurder vast te stellen opslag van maximaal 3% over de laatst geldende huurprijs”.
In uitspraken van lagere rechters is al een aantal keren geoordeeld dat een huurprijswijzigingsbeding een oneerlijk beding is in de zin van de Europese consumentenrichtlijn (93/13/EEG). Een dergelijke uitspraak kan echter verstrekkende gevolgen hebben, omdat een huurprijsverhoging op basis van een oneerlijk beding niet mogelijk is. Dit zou ertoe kunnen leiden dat in het verleden doorgevoerde huurprijsverhogingen onterecht hebben plaatsgevonden en huurder deze huurprijsverhogingen onverschuldigd heeft betaald en dus recht heeft op terugbetaling van de huurprijsverhogingen (met rente).
De Hoge Raad heeft nu als volgt geoordeeld
Een huurprijswijzigingsbeding valt uiteen in twee afzonderlijke bedingen. Enerzijds een indexatiebeding dat tot doel heeft om geldontwaarding te compenseren. Anderzijds een opslagbeding dat in de regel tot doel heeft om ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.
De Hoge Raad overweegt dat een opslagbeding niet is aan te merken als een oneerlijk beding. Ook een beding dat voorziet in een opslag van maximaal 3% boven op de indexering is in beginsel geen oneerlijk beding. De argumenten die aan dit oordeel ten grondslag liggen zijn dat een verhogingspercentage naast de indexering nodig kan zijn om de verhuurder te compenseren voor kostenstijgingen en de waardeontwikkeling van de woning, terwijl de financiële gevolgen van het opslagbeding voor de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst voorzienbaar zijn.
Verhuurders van commerciële woonruimte kunnen ten aanzien van dit aspect van de huurovereenkomst daarom weer opgelucht ademhalen. Belangrijk om te constateren is wel dat dit oordeel van de Hoge Raad een algemeen beginsel inhoudt, terwijl in specifieke situaties nog altijd omstandigheden kunnen bestaan die ertoe leiden dat een huurprijswijzigingsbeding oneerlijk kan zijn. Dit zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn indien een hoger percentage dan 3% in het opslagbeding staat vermeld.
Terug
