De blog van deze week is geschreven door onze jurist Ilona Vinke. De coronalockdown houdt de gemoederen flink bezig.
Zo ook bij de huurder van een bedrijfsruimte. Hij wilde graag huurverlaging in verband met de lockdown, die nu alweer een aantal maanden voortduurt.
Op 21 januari 2021 heeft de kantonrechter in Den Haag uitspraak gedaan door de huur in de periode dat de sluitingsmaatregelen van de overheid gelden te halveren.
De rechter oordeelt dat er als gevolg van de sluitingsmaatregelen geen sprake was van huurgenot dat huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst van de verhuurder wel mochten verwachten. Er wordt geen rekening gehouden met het feit dat ook de verhuurder niets kon doen aan de door de overheid opgelegde maatregelen tot sluiting.
Hierbij vindt de rechter het niet relevant dat de van overheidswege opgelegde beperkingen ook niet aan de verhuurder zijn toe te rekenen. De coronacrisis betreft evenmin een omstandigheid die aan huurders is toe te rekenen. Conclusie is dat sprake is van een gebrek in de zin van de wet.
Volgens de verhuurders zou een gebrek niet tot huurprijsvermindering kunnen leiden, omdat partijen deze mogelijkheid hebben uitgesloten in de huurovereenkomst, althans in de daarop van toepassing zijnde ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’.
De rechter geeft aan dat, ook al is in die algemene bepalingen sprake van huurprijsvermindering bij gebrek , dit niet hoeft te betekenen dat huurprijsvermindering onmogelijk is. Huurders hebben immers ook nog een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden, dan wel de redelijkheid en billijkheid. Ook op deze gronden kan een vordering tot huurprijsvermindering worden toegewezen.
Naar het oordeel van de rechter zijn de coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen van dien aard dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid het onaanvaardbaar is te achten dat een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst kan worden verlangd. De huurovereenkomst moet dus worden gewijzigd.
Bij de belangafweging vindt de rechter dat geen van beide partijen een verwijt worden gemaakt voor het ontstaan van de onvoorziene omstandigheden. Het financiële nadeel dat daarvan het gevolg is, moet dan ook tussen partijen worden verdeeld.
Hierbij houdt de rechter rekening met de financiële gevolgen van de sluiting voor de huurders. De huurders hebben bijvoorbeeld voldoende onderbouwd dat er omzetverlies is geleden als gevolg van de coronacrisis in tegenstelling tot de afgelopen 3 jaar en dat de ontvangen overheidssteun niet toereikend is om de volledige huur te kunnen betalen. Bovendien is de overheidssteun niet uitsluitend bedoeld voor huurbetaling, maar ook voor de overige vaste lasten.
De huurder en verhuurder dragen samen de gevolgen van de coronacrisis. Dat wil zeggen dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst wordt gewijzigd, de huurders tijdens sluitingsperiode tot en met het moment dat de huidige door de overheid opgelegde sluitingsperiode eindigt, aan de verhuurder 50% van de overeengekomen huurprijs verschuldigd zijn.
Verwacht wordt dat deze uitspraak over de huurkorting ook relevant zal worden voor andere bedrijven die vanwege de sluitingsmaatregelen ook hun deuren hebben moeten sluiten.
Heb je vragen over de huur van jouw bedrijfsruimte? Stel deze vraag aan één van onze juristen. Zij helpen je graag verder!
Terug