Ondernemers en particulieren die bezig zijn met de aan-, verkoop, ontwikkeling van woningen herkennen het wellicht wel. Overdrachtsbelasting. ‘Vroeger’ was het eenvoudig. Alle onroerende zaken die je kocht werd belast tegen 6% overdrachtsbelasting, of er moest sprake zijn van een vrijstelling bijvoorbeeld bij aankoop van cultuurgrond of een bouwterrein.
Vanaf 2012 (tot 2021) kennen we twee verschillende tarieven. 2% voor de levering van een woning en 6% voor niet-woningen. Deze laatste 6% is per 1 januari 2021 verhoogd naar 8%! Ook is per 1 januari 2021 bepaald dat de 2% overdrachtsbelasting alleen van toepassing is op woningen die duurzaam ter beschikking staan voor eigen bewoning. Een woning om te verhuren valt derhalve onder de huidige 8%!
Het scheelt dus veel overdrachtsbelasting of er een eigen woning dan wel een niet-woning wordt geleverd. Daarom zijn er de laatste jaren ook veel situaties bij verschillende rechters neergelegd om te kijken of er gebruik kan worden gemaakt van de 2%, of dat er toch 8% verschuldigd is. Met name in de kantoorruimten die geschikt worden gemaakt voor woningen - enerzijds om leegstaande kantoren een nuttige bestemming te geven, anderzijds om het woningtekort wat op te lossen - bevinden zich het snijvlak tussen beide percentages. Is er feitelijk nog een kantoorpand en dus 8% of is de toekomstige bestemming als woning doorslaggevend?
De Hoge Raad heeft uiteindelijk beslist dat het aan de koper is om aannemelijk te maken dat er sprake is van een woning en of deze voldoet aan de kenmerken als woning (bijvoorbeeld sanitair, keuken, etc.) Het is onvoldoende om te stellen dat in het gebouw gewoond zou kunnen worden.
Het is dus belangrijk om vóór de koop/levering goed te kunnen onderbouwen dat er daadwerkelijk sprake is van een woning. Dit ‘bespaart’ 6% overdrachtsbelasting op dit moment.
Daarbij komt nog dat er mogelijk gebruik kan worden gemaakt van de startersvrijstelling voor eigen woningen met een maximale prijs van € 400.000. Dit bedrag is inclusief bijgebouwen, etc. Dit zorgt voor een belang van 8% (0% t.o.v. 8%). In de startersvrijstelling is opgenomen dat alle bijgebouwen - zoals een garage – onder de 0% / 2% vallen als deze gelijktijdig met de aankoop van de woning worden gekocht. Koop je bijvoorbeeld in 2021 een eigen woning (met 0% overdrachtsbelasting) en een jaar later is er pas een garage te koop, dan valt de aankoop van 2022 niet onder de vrijstelling én niet onder de 2% overdrachtsbelasting, maar dient er 8% betaald te worden.
Het verdient dus de voorkeur om bij aankoop woning(en) en/of kantoorpanden vooraf goed te kijken naar de fiscale gevolgen op het gebied van de overdrachtsbelasting. Leg goed vast wát je koopt en wat je bestemming is. En overleg bij voorkeur de prijs van het onroerend goed met een taxateur wanneer je gebruik zou willen maken van de startersvrijstelling. Wanneer de prijs namelijk te hoog uitvalt, ‘verlies’ je de vrijstelling. Eventueel kun je de aankoop in twee leveringen knippen, één van maximaal € 400.000 (tegen 0%) en één later tegen 8% overdrachtsbelasting. Het is kort berekenen welke optie het meest voordelig voor u is. Raadpleeg vooraf uw adviseur als u de fiscale gevolgen wilt weten van de aankoop.
Terug
