Sinds 15 maart zijn veel ondernemers op grond van kabinetsmaatregelen verplicht om hun deuren te sluiten. Het gaat dan onder andere om horeca bedrijven, sportscholen, kappers en schoonheidssalons Wanneer een pand wordt gehuurd of verhuurd, komt de vraag op welke gevolgen dit heeft voor lopende huurovereenkomsten. Zijn huurders verplicht om de huur te blijven betalen?
Als op last van de overheid het gehuurde gesloten wordt, omdat daarin horeca, een kapperszaak of een kinderdagverblijf wordt gedreven, is dat een omstandigheid die in beginsel niet voor rekening van de verhuurder komt. Een verlaging van de huurprijs is dus niet aan de orde.
Als de gevolgen van volledige betaling van de huur onvoorzien en onredelijk zijn kan dit wellicht anders liggen. Een wereldwijde epidemie is immers een bijzondere omstandigheid. Echter een door de overheid gestelde termijn van drie weken lijkt daarvoor (te) kort, maar dat kan wellicht anders zijn als de maatregelen langer aanhouden.
Bij een niet gedwongen sluiting maar bijvoorbeeld een sluiting als gevolg van sterk teruglopende omzet geldt voor de meeste huurders van bedrijfsruimte dat zij op grond van de huurovereenkomst een exploitatieplicht hebben en het gehuurde dus daadwerkelijk zullen moeten gebruiken voor de overeengekomen bestemming. Winkels zullen doorgaans open moeten zijn op vastgestelde openingstijden. Wil je als huurder op aangepaste tijden open zijn, dan kan dat alleen in overleg met de verhuurder, omdat je anders als huurder het risico loopt op boetes.
Wat nu als de huurder vraagt om huurprijsverlaging. Een huurder zou kunnen stellen dat als gevolg van de huidige situatie sprake is van een gebrek. De huurder die wegens het coronavirus genoodzaakt is zijn deuren te sluiten kan zijn bedrijfsruimte niet gebruiken en heeft dan ook geen huurgenot. De vraag is of het coronavirus aan te merken is als een “gebrek”. De vraag is ook of dit “gebrek” toe te rekenen is aan de verhuurder. Uit de rechtspraak blijkt dat veel omstandigheden voor rekening van de huurder komen. Dit vloeit voort uit de in het maatschappelijk verkeer geldende opvattingen. Maar kan het coronavirus niet worden gezien als een zeer uitzonderlijke omstandigheid op grond waarvan het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn als de verhuurder de volledige huurprijs vordert? Let erop dat in huurovereenkomsten regelmatig bepaalde omstandigheden van het begrip “gebrek” worden uitgesloten en dat in de recente ROZ- algemene voorwaarden een beroep op huurprijsvermindering (in geval er sprake is van een gebrek) wordt uitgesloten.
Kortom: er is sprake van een zeer uitzonderlijke situatie waarbij de gevolgen nog onzeker zijn. Wij adviseren huurders en verhuurders dan ook om tijdig met elkaar in gesprek te gaan en te proberen om samen tot een passende oplossing te kunnen komen. Uiteraard kunnen wij u daar bij helpen.
Terug naar coronanieuws
